开发贷停贷将恶化地产企业财务状况
分析师称开发贷停贷将恶化地产企业财务状况
来源于《财经网》www.caijing.com.cn 2010年11月16日
随着开发贷停贷，目前地产商基本已无融资渠道，而房地产开工量没有大幅下降，支出增加，地产企业财务状况将迅速恶化。
中邮证券11月15日发布的一份报告显示，一年来，仅3家企业得以增发，由于融资渠道匮乏，地产企业不得不转向银行借贷，而开发贷停贷对于地产企业的现金流有很大影响。
中邮证券的报告显示，中邮证券选取的包括万科(000002.SZ)、保利(600048.SH)在内的20家样本公司平均借款比例已经达到29.92%，仅次于2006年3季度末的32.83%和2006年年末的31.45%。
从借款增速来看，2010年3季度末，样本企业借款余额为2169.5亿元，同比增速达70.33%，比2009年末贷款增速高48.54个百分点，为3年来的最高水平。
中邮证券地产行业分析师邵明慧在接受记者电话采访时表示，他们的调研发现，经历过2008年的调控后，地产商对于市场判断已经趋于谨慎，在今年地产调控一开始的时候，不少企业就已经开始准备过冬，“2009年的房价上涨不仅让房企盈利增加，也让他们对于调控的危机意识增强。”
面对调控，很多企业已经开始调整债务结构，大幅借款以准备过冬。2010年3季度，样本企业长期借款（科目上包括长期借款和一年内到期的非流动负债）占负债比重达 37%，高于之前 2008年末 35.87%的最高水平。邵明慧表示，这是他们所记录的长期借款的最高点。
随着开发贷停贷，销售回款作为企业唯一的现金来源，对于地产企业就显得尤为重要，然而这一部分收入也在萎缩。
长江证券11月14日发布的报告显示，在长江证券选取的北、上、广、深、渝、宁等20个城市中，除海口外，其余19个城市周均成交与2009年相比都有较大幅度下降。其中北京2010年周均成交22.13万平方米，比2009年下降43.55%；上海2010年周均成交28.25万平方米，比2009年下降43.38%；深圳2010年周均成交5.90万平方米，比2009年下降52.57%；广州2010年周均成交17.58万平方米，比2009年下降17.87%。
中邮证券的报告中指出，截止2010年3季度末，目前样本企业存货占资产的比重达64.92%，比 2009 年末提高4.46个百分点。 从历史来看当前的存货占资产的比重水平已经接近 2008年3季度66.86%和2008年末67.44%的水平。
与地产公司受限制的现金流入相比，其现金流出却保持相对高速，由于开发企业在国家打击囤地政策的压力下集中开工建设，2010年3季末，样本企业经营活动流出的现金达2518 亿元，超过2009 年全年水平创历史新高。样本企业现金流入达1608亿元，由此导致样本企业经营活动净流出的现金达576亿元，创历史新高。
邵明慧表示，第四季度是地产公司偿还银行贷款的高峰，还贷之后，地产企业的手中的现金会更少。
邵明慧表示，虽然目前房地产销售情况还可以保证地产公司的现金流，但是由于调控还在进行，未来销售一旦出问题，地产企业财务状况将迅速恶化，“由于资金紧张，预计明年二季度开始，地产企业就会放慢开工速度，会有企业倒闭，或被兼并。”
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